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Immobilien-Erwerb auf den Philippinen
Dieses Kapitel stammt aus dem Ebook: "Aussteigen auf 7.107 Inseln" (Aussteigen Philippinen):
Grundsätzlich dürfen nur Filipinos Immobilien besitzen. Manche halten
das für Diskriminierung, andere haben Verständnis, dass ein armes Land
nicht durch reiche Ausländer aufgekauft werden soll. Doch wie so oft im
Leben gibt es ein paar Ausnahmen und Tricks.
Die meisten Ausländer kaufen ein Stück Land und lassen im Grundbuch die
philippinische Ehefrau als Eigentümerin eintragen. Die schlechteste
Lösung, denn die Filipina ist einzige Eigentümerin und kann mit der
Immobilie machen, was sie will, zum Beispiel ohne Einverständnis des
Ehemannes verkaufen.
Schon ein bisschen besser ist ein Grundbucheintrag mit dem Zusatz
„married to Otto Normalverbraucher“ (oder wie immer der Ehemann heißt).
Sicherlich ist das immer noch keine absolute Garantie am gemeinsamen
Eigentum, aber zumindest wird der Käufer unter dem Kaufvertrag die
Unterschrift des Mannes sehen wollen. Theoretisch gibt es auf den
Philippinen auch so etwas wie ehelichen Zugewinn. Demnach würde der
Frau nur 50% am Zugewinn zustehen, der in der Ehezeit entstanden ist.
Aber in der Praxis ist das leider kaum juristisch durchsetzbar.
Philippinische Gerichte sind ihren Landsleuten sehr wohlgesonnen...
Philippiner, die ihre philippinische Staatsbürgerschaft abgelegt und
eine neue angenommen haben (z.B. die des Ehepartners), dürfen trotzdem
Immobilien besitzen. Die Obergrenzen liegen bei 1000 m² Residential
Land (Wohnland) und 1 ha Agricultural Land (Farmland).
Bis vor ein paar Jahren war es für Bundesbürger nicht möglich, zwei
Staatsbürgerschaften zu besitzen. Doch das neue
Staatsangehörigkeitsgesetz (StAG), das seit 1. Januar 2000 gilt, bringt
hier erhebliche Erleichterungen. Damit ist es endlich dauerhaft im
Ausland lebenden Deutschen erlaubt, die Staatsbürgerschaft des
Gastlandes zu erwerben, ohne die deutsche ablegen zu müssen.
Natürlich kann man auch die deutsche Staatsbürgerschaft ablegen, wenn
man die philippinische erhalten hat, und später vielleicht wieder die
ursprüngliche deutsche Staatsbürgerschaft beantragen. Doch diese
bekommt man nur unter Aufwand von sehr viel Zeit und Mühen wieder
zurück, oft wird sie sogar verweigert (!). Staatsbürgerschaften
wechselt man nicht wie T-Shirts, deshalb ist es in vielen Fällen ratsam
zu behalten, was man schon einmal hat, zumal ein deutscher Pass
zumindest beim Reisen große Vorteile hat (visafreie Einreise in die
meisten Länder dieser Erde).
Um als Deutscher zwei Staatsbürgerschaften legal besitzen zu dürfen,
muss eine Beibehaltungsgenehmigung (BBG) erteilt werden. Informationen
und Anträge erhalten Sie über die deutsche Botschaft bzw. das deutsche
Konsulat im Gastland. Diese BBG müssen Sie sich unbedingt vor Erlangung
der neuen Staatsbürgerschaft beschaffen!
Die Beibehaltungsgenehmigung wird in der Regel erteilt, wenn
„fortbestehende Bindungen“ an Deutschland existieren. Was darunter zu
verstehen ist, regeln sog. Verwaltungsvorschriften, die intern immer
wieder angepasst und selten veröffentlicht werden (deshalb sollten Sie
sich unbedingt vorab über die derzeitige Lage informieren). Anerkannte
Kriterien sind aber:
- Eltern und/oder Verwandte ersten Grades in Deutschland
- Grundbesitz in Deutschland
- Konten und Geldanlagen in Deutschland
- Mitgliedschaft in deutschen Vereinen/Organisationen
- Besuche in Deutschland
- Deutscher Schulbesuch
Mit solch einem
philippinischen Pass sollte es nun kein Problem mehr sein, Grundstücke
und Häuser auf den eigenen Namen eingetragen zu bekommen. Sicherlich
ist es clever, nicht zu erwähnen, dass noch eine deutsche
Staatsbürgerschaft parallel dazu existiert.
Nach der Landreform in den späten 1980er Jahren dürfen Filipinos etwa 5
Hektar Land besitzen. Dennoch gibt es weiterhin Großgrundbesitzer. Es
wurde eben einfach das vorhandene Land auf die einzelnen
Familienmitglieder aufgeteilt: 5 ha auf die Gattin, 5 ha auf die Oma, 5
ha auf jedes Kind usw. Da philippinische Familien viel größer sind als
deutsche, können auf diese Weise Hunderte Hektar zusammen-bleiben. Wo
das nicht ausreicht, arbeitet man mit Strohmännern. Der Developer
(Firma, die Ackerland zu Wohngebieten macht), von dem wir unser
Grundstück in einer neuen Subdivision gekauft haben, hat beispielsweise
so gearbeitet.
Ein Freund von mir, der zu dem Zeitpunkt nicht mit einer Filipina verheiratet war, hat mit dem “Power of Attorney Trick“ ein Haus mit Grundstück erworben (eine Power of Attorney ist eine schriftliche Bevollmächtigung).
Für 400.000 Peso (damals keine 7.000 Euro) hat er ein hübsches Häuschen
„gekauft“ und sich die Besitzurkunde, die weiterhin den Namen des
eigentlichen Eigentümers enthielt, aushändigen lassen zusammen mit
einer Power of Attorney. Letztere sagt sinngemäß aus, dass der neue
Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum die volle Verfügungsgewalt
über das Objekt hat. Der alte Eigentümer kann es nicht bewohnen,
verkaufen, beleihen etc. Die Abwicklung sollte immer über einen
Rechtsanwalt erfolgen.
Ausländer können legal und zu 100% eine Eigentumswohnung (Condominium,
kurz Condo genannt) kaufen, solange mindestens 60% aller Einheiten in
dem betreffenden Gebäude in philippinischem Besitz sind.
In den Philippinen gibt es die Unterscheidung von Landbesitz und
Hausbesitz. Beispiel: Sie mieten ein Grundstück für einen längeren
Zeitraum (bis zu 50 Jahre, siehe unten) und bauen darauf ein Haus. Dann
gehört das Land dem Filipino, das Haus aber Ihnen.
Wer mit einer Filipina verheiratet ist, erbt bei ihrem Tod die
Immobilien, allerdings muss er sie mit den Kindern teilen. In einem
notariell beglaubigten Testament können aber günstigere Verfügungen
getroffen werden.
Bei allen Immobilen-Transaktionen sollte unbedingt ein Anwalt zu Rate
gezogen werden, denn die Besitzverhältnisse sind sehr häufig
kompliziert. Zum Beispiel kommt es nach dem Tod eines Eigentümers sehr
häufig zu Erbengemeinschaften mit nicht eindeutigen
Besitzverhältnissen. Oder Agrarland, das der Staat einst landlosen
Bauern gab, ist unverkäuflich. Oft wird auch Land zum Kauf angeboten
von Leuten, denen es gar nicht gehört...
Wer Farmland erwirbt, sollte zusätzlich sicherstellen, dass kein Tenant
(Pächter) das Land bewirtschaftet. Diese haben nämlich weitreichende
Gewohnheitsrechte und können nicht so einfach freigesetzt werden. Wenn
nicht anders möglich, muss eben zusätzlich eine kleine Abfindung an den
Pächter gezahlt werden.
Eine weitere Form des Immobilien-Erwerbs in den Philippinen ist die
Langzeitmiete. Ausländer können ein Objekt für private Zwecke für 25
Jahre mieten, mit der Option der Verlängerung um weitere 25 Jahre. Die
Bedingungen sollten unbedingt immer in einer von einem Anwalt
verfassten „Power of Attorney“ festgelegt werden. Der Preis dafür ist
vergleichbar mit einem regulären Kaufpreis.
Ist der Zweck kommerzieller Art, sind sogar 50 Jahre Langzeitmiete
möglich, wiederum mit der Option der Verlängerung um 25 Jahre.
Häufig wird auch BOT angewandt. BOT heißt: Build Operate Transfer, zu Deutsch: Bauen Nutzen Rückgabe. Zur Verdeutlichung ein Beispiel aus meinem Bekanntenkreis:
Ein philippinischer Freund von mir besitzt im Stadtzentrum ein
Grundstück, das er einst von seinem Vater geerbt hatte. Er bewohnte es
nicht selbst, sondern vermietete es für gewerbliche Zwecke. Eines Tages
wurde ihm von einem Geschäftsmann ein BOT-Angebot gemacht. Dieser
suchte in guter zentraler Lage einen Platz für einen weiteren Drugstore
(Mittelding zwischen Drogerie und Apotheke), von denen er in anderen
Orten schon ein paar hatte. Der Deal war: Der Geschäftsmann reißt auf
eigene Kosten das heruntergekommene Gebäude ab und errichtet ebenfalls
auf eigene Kosten ein für seine Zwecke geeignetes neues. Im Gegenzug
bekommt er einen langfristigen Mietvertrag zu einem Mietpreis, der
deutlich unter dem ortsüblichen liegt.
Die Sache ist für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation: Kurzfristig
erhält der Grundstückseigentümer eine höhere Miete als bislang.
Außerdem ist der neue Mieter zahlungskräftiger, somit ist die Gefahr
von Mietausfällen gering. Langfristig steigert er den Wert seiner
Immobilie, weil darauf jetzt ein neues Gebäude steht, statt ein halb
verfallenes.
Auch der Mieter macht ein gutes Geschäft: Er erwirbt eine gute Lage,
die mehr Umsatz und Gewinn bringt. Die Miete ist wegen der
vorausgegangenen Eigeninvestitionen viel geringer und je nach
Verhandlungsgeschick für mehrere Jahre oder die gesamte Laufzeit
festgeschrieben.
BOT kommt recht häufig vor in den Philippinen. In unserer Stadt hat
sich auf diese Weise auch eine Bank einen guten Standort gesichert. In
der nahegelegenen Provinzhauptstadt hat der Großvater meines in diesem
Buch erwähnten Bankers mit McDonald’s solch einen Deal gemacht.
Investitionen in Immobilien sind sicherlich keine schlechte Geldanlage. Die Preise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen.
Klären Sie vor einem Kauf Fragen wie:
- Hat das Grundstück eine eigene Zufahrt? Wenn Sie über das Land eines Nachbarn müssen, kann es eines Tages große Probleme geben.
- Wie ist die
Situation bei extremen Wetterverhältnissen wie Hochwasser, Regenzeit,
Taifunen? Besteht die Gefahr von Erdbeben, Erdrutschen,
Vulkanausbrüchen? Erkundigen Sie sich bei neutralen Ortsansässigen.
- Wie sieht die
Raumplanung der Kommunalverwaltung aus? Wenn Ihr Grundstück in ein paar
Jahren z.B. mitten in einem Industriegebiet liegt, ist es mit der
Beschaulichkeit vorbei. Andererseits kann die Lage auch aufgewertet
werden, wenn neue Straßen oder Wohngebiete (Subdivisions) gebaut werden.
- Sind Steuervorteile für die Ansiedlung eines Unternehmens aushandelbar?
- Sind
Notverkäufe erhältlich? 97% aller Filipinos sind permanent in
Geldnöten. Bei philippinischen Immobilienbesitzern ist das kaum anders.
Daher sind viele bereit, ein Grundstück oder ein Haus zum
Schnäppchenpreis abzugeben. Banken haben immer einen Vorrat an
Immobilien, die zwangsversteigert werden. Hier sind mit großer
Sicherheit die Papiere in Ordnung.
Das war eine Leseprobe aus dem Philippinen-Ebook: "Aussteigen auf 7.107 Inseln"
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