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Vorsicht vor Pflege-Immobilien
Seit die Familien in
Deutschland immer kleiner und die Senioren immer älter werden, haben
Altenheime, Seniorenhäuser etc. Konjunktur. Und Bauträger sowie
Anlagevermittler versprechen sich gute Geschäfte und den
Kapitalanlegern interessante Renditen. Doch die Stiftung Warentest
sieht das ganz anders.
Die Prospekte für Pflegeimmobilien versprechen mühelose Renditen von
4,5 Prozent, und das 25 Jahre lang. In diesen Minizins-Zeiten wäre das
nicht schlecht, doch Stiftung Warentest hat diese Anlageklasse
untersucht und findet sie gar nicht so einfach und so sicher, wie sie
dargestellt werden.
Früher waren Pflegeheime ganzheitliche Großprojekte und nur etwas für
Großinvestoren. Heute ist die Strategie zunehmend anders: Die Anlagen
werden in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Dadurch kann man sie zu
Preisen zwischen 150.000 und 300.000 Euro an private Anleger verkaufen.
Jedes Apartment ist in der Regel 25 bis 30 Quadratmeter groß und hat
einen in etwa gleich großen Anteil an den gemeinschaftlich genutzten
Räumen.
Das gesamte Gebäude mit allen Apartments und den Außenanlagen ist an
einen Pflegeheim-Betreiber langfristig (20-25 Jahre) verpachtet. Die
Pacht, die der Betreiber zahlt und auch langfristig steigt, wird
anteilsmäßig an die Anleger aufgeteilt.
Die Prospekte von Pflegeimmobilien suggerieren einen sicheren Sachwert
mit ansehnlicher Rendite; die immer mehr werdenden pflegebedürftigen
Menschen sollen für eine ständige Nachfrage und gute
Wiederverkaufbarkeit sorgen. Aber das stimmt so nicht:
Die versprochenen Renditen zwischen 3,5 und 4,5% errechnen sich aus dem
Verhältnis der Jahresmiete im ersten Vermietungsjahr zum Kaufpreis. Das
ist aber nur die Bruttomietrendite. Die Nettomietrendite liegt ca. um
0,5 Prozentpunkte niedriger, denn die ganzen Nebenkosten müssen ja in
Abzug gebracht werden...
Stiftung Warentest gibt auch zu bedenken, dass die in Aussicht gestellt
Wertentwicklung von Pflege-Apartments unsicher ist. Denn erstens altern
Pflegeimmobilien schneller (vor allem Gemeinschaftsräume und die
Großküche) und zweitens können gesetzliche Regulierungen eine andere
Ausstattung vorschreiben, was Geld kostet.
Weiter heißt es: „Eigentümer müssen damit rechnen, dass spätestens zum
Ende des Pachtvertrags zusätzliche Kosten anfallen, um die Immobilie an
moderne Standards anzupassen. Und je älter das Pflegeheim wird und je
näher das Ende des Pachtvertrags rückt, desto schwieriger kann es
werden, das Apartment zu einem guten Preis zu verkaufen.“
Noch eine Gefahr droht:
Der Pflegeheim-Betreiber könnte insolvent werden. Dann drohen
Mietausfälle, bis ein Nachfolger gefunden ist. Der neue Betreiber kann
eventuell auch einen geringeren Pachtzins ausgehandelt haben; dann
erhalten alle Apartment-Besitzer ebenfalls weniger.
Im schlimmsten Fall findet sich kein Nachfolger, weil der Bedarf in der
Region durch modernere Heime und ambulante Pflegedienste gedeckt wird.
Dann war’s das mit diesem Investment.
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