Wer eine Immobilie erwerben möchte,
braucht dazu in der Regel mindestens 20%
Eigenkapital. Bei so
genannten Cash-back-Modellen soll
es auch ohne gehen. Und Bargeld zur freien Verfügung gibt es noch
obendrein.
Doch Vorsicht! Solche Angebote sind nichts anderes als eine
gefährliche Form des Kapitalanlagenbetrugs.
Beim Cash-back-Modell wird der Kauf einer (angeblich
vermieteten) Immobilie zu 100% über einen Bankkredit finanziert.
Gleichzeitig
bekommt der Käufer eine verlockende 4- bis 5-stellige Barauszahlung.
Nach
Angaben der Anlageberater sei dies möglich, weil diverse
Abschreibungsmöglichkeiten genutzt werden. Einzige Voraussetzung ist
ein
regelmäßiges Einkommen. Tatsächlich gibt der Vermittler aber nur einen
Teil
seiner Maklerprovision an den Käufer ab. Wenn Käufer oder Bank darüber
nicht
informiert werden, handelt es sich um strafbaren Betrug.
Was der Anleger auf alle Fälle nicht weiß:
- Die Immobilie
ist in der Regel minderwertig.
- Die Immobilie
wird stark überteuert verkauft.
- Die
Steuervorteile sind nicht vorhanden.
- Die
Instandhaltungskosten sind bei der Berechnung
nicht berücksichtigt worden.
Letztendlich haben ungeeignete Käufer (die
Selbstauskunft wird von Anlagegauklern oft geschönt) ungeeignete
Immobilien.
Wenn Steuerabschreibungen wegfallen oder
gar nicht
erst zustande kommen, wenn Instandhaltungskosten zu bezahlen sind, die
bei der
Kalkulation nicht einmal erwähnt oder zumindest verharmlost wurden
und/oder
wenn aus privaten Gründen finanzielle Engpässe entstehen, kann der
Cash-Back-Käufer schnell in die Überschuldung geraten.
Gibt es
einen Ausweg?
Zunächst sollte ein Betroffener so schnell wie
möglich zum Anwalt gehen. Dieser prüft, ob noch kein Grundbucheintrag
vorgenommen wurde. Wenn dies der Fall ist, beruft er sich gegenüber
Verkäufer und
Notar auf Formnichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 313 BGB. Wenn die
Nebenabrede der Barauszahlung (Cash-back) nicht notariell beurkundet
wurde, ist
ein Immobilienkaufvertrag nämlich unwirksam. Ist der Eintrag allerdings
erfolgt, ist das nicht mehr möglich.
Falls die Immobilie erheblich überteuert
verkauft
wurde, besteht eine weitere Möglichkeit, den Vertrag für nichtig zu
erklären.
Dazu muss ein Sachverständiger den wahren Wert ermitteln. Als
überteuert gilt,
wenn die Immobilie 50-60 % über dem Marktwert verkauft wurde.
Der Anwalt beantragt beim Finanzamt auch
die Stundung
der Grunderwerbssteuer und bei Gericht die Einstellung der
Zwangsvollstreckung.
TIPP:
Bei Gebrauchtimmobilien werden die nicht
unerheblichen Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten von der
Privatrechtsschutzversicherung übernommen! Der Weiterverkauf einer solchen
Schrott-Immobilie ist
äußerst schwierig. Handelt es sich um einen Teil eines größeren
Objektes (z.B.
ein einzelnes Hotelzimmer), gibt es dafür kaum einen Zweitmarkt. Bei
kompletten
Immobilien wird ein Verkauf nur zum Marktpreis erfolgen können, so dass
der
einstige Besitzer immer noch auf einem hohen Restkredit sitzen bleibt.
