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So
vermeiden Sie die Vorfälligkeits-Entschädigung
bei Immobilienverkauf
Kaum
einer kauft oder baut ein Haus und bezahlt alles bar aus eigenen
Mitteln. Der Normalfall ist, dass man nur meist 20% Eigenkapital hat
und sich den Rest von einer Bank leihen muss.
Beide
Vertragspartner geben ein Versprechen ab: Der Darlehensnehmer
verspricht, in einer festgelegten Zeit zu tilgen und den vereinbarten
Zins zu zahlen. Die Bank verspricht daraufhin, das Geld zu geben, wenn
die Sicherheiten stimmen.
Doch Hypothekenfinanzierungen haben in der Regel lange Laufzeiten von
10, 20 oder noch mehr Jahren – da kann allerhand Unvorhergesehenes
passieren: Scheidung, Unfall, Arbeitslosigkeit, Krankheit usw. Mit
anderen Worten: Die Immobilie muss verkauft werden.
Auf der anderen Seite kann es auch vorkommen, dass der Kreditnehmer
früher schuldenfrei sein möchte, weil er eine Erbschaft gemacht oder im
Lotto gewonnen hat.
Hier sagt dann die Bank: Dass wir das verliehene Geld wiederbekommen
ist eine Sache, dass uns aber durch die vorzeitige Rückzahlung
Zinsgewinne verloren gehen, ist eine ganz andere. Dafür fordert sie
einen Ersatz, eben die Vorfälligkeitsentschädigung.
Doch nicht immer muss diese Art Schadenersatz bezahlt werden, was
nachfolgend erläutert werden soll. Und falls der Anspruch auf
Vorfälligkeitsentschädigung doch berechtigt ist, sollte die Berechnung
der Bank unbedingt überprüft werden, da sie nicht automatisch stimmen
muss. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass eine Bank die Not des
Kunden ausnützt und das Doppelte des Errechneten einfordert. Die
aktuelle Gesetzeslage begünstigt leider eher die Banken, die höhere
Forderungen oft fantasiereich begründen.
Mit diesem Vorfälligkeit-Entschädigungs-Rechner können Sie eine Überprüfung vornehmen. Vergleichen Sie
Ihre Berechnung mit der der Bank. Lassen Sie sich von Ihrer Bank die
Punkte erklären, die Sie nicht nachvollziehen können. Oft stellt sich
eine falsche Berechnung heraus!
Gründe für eine
Vermeidung oder Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung
1.
Im Gegensatz zu Hypothekendarlehen von Banken können Bauspardarlehen
ohne Frist und ohne Kosten jederzeit teilweise oder ganz zurückgezahlt
werden.
2.
Sicherlich kann derjenige von Glück sagen, der nachweisen kann, dass
die Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag fehlerhaft war. Diese Prüfung
setzt aber einiges an Fachwissen voraus, so dass diese Aufgabe einem
Fachanwalt für Kapitalrecht überlassen werden sollte. Die Kosten
übernimmt eine eventuell vorhandene Rechtschutzversicherung.
Gegebenenfalls können aber auch Verbraucherschutzvereine helfen.
3.
Legen Sie Ihre Unterlagen wie Darlehensvertrag,
Vorfälligkeits-Berechnung und Hausverkaufvertrag einem Fachanwalt für
Kapitalrecht vor. Oft stellt sich dabei heraus, dass die Bank eine
falsche Berechnung vorgenommen hat.
4.
Ein Fachanwalt für Kapitalrecht weiß auch, ob der seinerzeit
vereinbarte Zinssatz unterhalb des Zinssatzes liegt, zu dem die Bank
heute ein Ersatzgeschäft tätigen könnte. Da ihr in diesem Fall kein
Schaden entsteht, entfällt auch der Anspruch auf eine Entschädigung.
5.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein sog. Objekttausch möglich
ist, d.h. ein Eigentümer verkauft eine Immobilie und kauft im Anschluss
eine andere, die er bei der gleichen Bank finanziert. Man sollte sich
aber im Vorfeld den Verzicht der Bank schriftlich bestätigen lassen.
6.
Es besteht bei entsprechendem Verhandlungsgeschick die Möglichkeit,
dass der Käufer den Kredit des Hausverkäufers übernimmt. Doch ist hier
noch eine zweite Hürde zu überwinden: Auch die Bank muss den
potenziellen neuen Eigentümer als Kreditnehmer akzeptieren. Dies ist
alleine die Entscheidung der Bank; daher sollte man möglichst nur mit
finanzstarken Interessenten verhandeln. Wenn das gelingt, ist diese
Methode für Verkäufer wie Käufer die optimale, weil es nur zu einem
Schuldnertausch kommt und niemand eine Vorfälligkeitsentschädigung
zahlen muss.
7.
Falls es ohne Kreditübernahme gehen soll, müsste man einen Käufer
finden, der bereit ist, zusätzlich zum Kaufpreis auf die
Vorfälligkeitsentschädigung zu erstatten.
8.
Suchen Sie das Gespräch mit dem Darlehensgeber. Wer seine Immobilie
verkaufen will oder muss, sollte immer auch das Gespräch mit dem
Darlehensgeber suchen. Dabei ist wichtig, mit offenen Karten zu spielen
und die Gründe plausibel darzulegen. Tun Sie dies, nachdem Sie sich
Kreditangebote anderer Finanzierer eingeholt haben. Oft schon hat es
sich ergeben, dass der alte Darlehensvertrag angepasst wurde, dass die
Vorfälligkeitsentschädigung eingespart und/oder dass Zinsen gesenkt
wurden.
Übrigens…
spielt es eine große Rolle, ob Sie Vorfälligkeitsentschädigung bei
Hausverkauf zahlen sollen oder ob Sie den Kreditvertrag ohne
Hausverkauf vorzeitig beenden wollen. Seien Sie darauf gefasst, dass
die Vorfälligkeitszinsen bei Hausverkauf erheblich höher sind. In jedem
Fall sollte ein Fachanwalt für Kapitalrecht eine Überprüfung vornehmen.
Er kann Ihnen sagen, ob alles rechtens ist und ob es Möglichkeiten zur
Kostensenkung gibt.
Ein Fachanwalt für Kapitalrecht ist auch insofern sehr nützlich, weil
er oft gute Kontakte zur Immobilienbranche hat, was vor allem bei
dringendem Verkauf vieles erleichtert und auch Kosten spart.
Die Steuer
Falls die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vermeidbar ist,
gibt es häufig noch die Möglichkeit, diese Kosten steuerlich geltend zu
machen. Entweder als Werbungskosten im Zusammenhang mit einer
Vermietungstätigkeit oder als Minderung eines Veräußerungsgewinns. Da
es hier viele Kriterien zu beachten gibt, sollten Sie sich Rat bei
einem Steuerberater holen.
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